Die Vermietung von Objekten mit einer Wohnfläche von über 250 qm kann zu steuerlichen Herausforderungen führen, wie der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 20.06.2023 – IX R 17/21 festgestellt hat. In diesem Urteil wird klargestellt, dass entstehende Verluste nicht einfach mit anderen Einkünften des Steuerpflichtigen verrechnet werden können.
Im vorliegenden Fall hatten die Steuerpflichtigen, ein Elternpaar, drei Villengebäude mit jeweils über 250 qm Wohnfläche erworben und diese unbefristet an ihre volljährigen Kinder vermietet. Die jährlichen Verluste durch die Vermietung beliefen sich auf 172.000 € bis 216.000 €, welche die Steuerpflichtigen mit ihren übrigen Einkünften verrechneten und dadurch erhebliche Einkommensteuerersparnisse erzielten.
Der BFH untersagt jedoch die Verrechnung der Verluste mit anderen Einkünften und die damit verbundene Steuerersparnis. Wenn eine Immobilie mit einer Wohnfläche von über 250 qm vermietet wird, muss der Steuerpflichtige nachweisen, dass die Vermietung darauf abzielt, einen finanziellen Überschuss zu erzielen. Falls dieser Nachweis nicht erbracht werden kann, beispielsweise weil über einen längeren Zeitraum Verluste entstehen, wird die Vermietungstätigkeit als steuerlich nicht beachtliche „Liebhaberei“ betrachtet. In diesem Fall können aus dieser Tätigkeit resultierende Verluste nicht mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden.
Diese Entscheidung des BFH bestätigt seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei der Vermietung von aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Objekten, insbesondere mit einer Wohnfläche von über 250 qm, nicht automatisch von einer steuerbaren Tätigkeit ausgegangen werden kann. Dies gilt vor allem für Objekte, bei denen die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen widerspiegelt und die aufgrund der damit verbundenen Kosten oft nicht kostendeckend vermietet werden können. Daher ist bei solchen Objekten bei der steuerlichen Erfassung der Einkünfte regelmäßig der Nachweis erforderlich, dass über einen 30-jährigen Prognosezeitraum ein positives Ergebnis erzielt werden kann.