Die Idee, seine leer stehende Wohnung im Netz zur zeitweisen Nutzung anzubieten, klingt toll und bringt ein paar zusätzliche Euro auf das Konto. So denken es sich viele Studenten, die ein Auslandssemester absolvieren oder Familien, die ein Messezimmer vermieten. Klar sollte den Hobby-Vermietern aber auch sein: Wer Einkünfte mit der Vermietung über Portale wie Airbnb erzielt, muss diese auch versteuern. Portale wie Airbnb werden daher von der Finanzverwaltung überwacht. Airbnb und andere Anbieter sind zur Kooperation mit dem Finanzamt verpflichtet.

Die erhaltenen Mietzahlungen sind Einkünfte, sogenannte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, bei denen das Finanzamt seinen Teil abbekommen möchte. Wer das als Airbnb-Vermieter bisher nicht wusste oder ignoriert hat, sollte schnell handeln und seine Steuerzahlung nachholen.

Warum die Steuererklärung auf einmal so wichtig wird und Sie schnell einen Fachanwalt für Steuerrecht wie Dr. Arconada kontaktieren müssen?

Wie bei den Steuer-CDs aus der Schweiz, erhielt auch dieses Mal die Steuerfahndung Hamburg von Airbnb Daten zu deutschen Vermietern. Diese Daten werden oder wurden bereits an die zuständigen Finanzbehörden der einzelnen Bundesländer weitergegeben. Wer schnell mit seiner Selbstanzeige ist, kann einer drohende Strafe wegen Steuerhinterziehung mit einer Selbstanzeige entkommen. Bei der Selbstanzeige begleitet Sie Fachanwalt für Steuerrecht Dr. Arconada!

Grundsätzlich gilt nämlich immer: Wer Räume seiner Wohnung oder seines Hauses vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese müssen im Rahmen der Einkommensteuererklärung gegenüber dem Finanzamt erklärt werden. Aus dem Schneider sind jene Vermieter, die unter eine bestimmte Bagatellgrenze fallen, die für Einnahmen aus vorübergehender (Unter-) Vermietung eigengenutzter Immobilien bei insgesamt 520 Euro pro Kalenderjahr liegt.

Alle, die über dieser Grenze sind und bei ihrer Steuererklärung ihre Einnahmen durch Airbnb nicht oder unrichtig erklärt und dadurch eine Steuerverkürzung bekommen haben, sollten jetzt unbedingt einen Fachanwalt für Steuerrecht wie Dr. Arconada kontaktieren. Denn so harmlos es klingt: In diesem Fall liegt Steuerhinterziehung vor. Und bei einer Steuerhinterziehung ermitteln die Finanzämter für Steuerfahndung und Strafsachen.

Steuerhinterziehung ist kein Bagatelldelikt oder Kavaliersdelikt, sondern eine Straftat, die mit Geldstrafe oder einer Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren geahndet wird. Das Strafmaß hängt vom Einzelfall ab – aber in besonders schweren Fällen droht sogar eine Freiheitsstrafe bis zu zehn Jahren.

Vermietung oder Gewerbe – Eine Frage der Einkunftsart

Wenn Sie Zimmer Ihrer selbstgenutzten Wohnung vermieten, erzielen Sie hierdurch i. d. R. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG (BFH IX R 11/07).

Gewerbliche Einkünfte würden nur dann vorliegen, wenn die Vermietung einen Umfang annimmt, der mit dem Betrieb eines Hotels vergleichbar ist, oder wenn neben der Vermietung gewichtige und unübliche Sonderleistungen von Ihnen erbracht werden.

Zu den üblichen Sonderleistungen zählen (BFH X B 42/10)

  • die Überlassung von Bettwäsche und Handtücher,
  • Nutzung von Telefonanschluss oder Kabelfernsehen,
  • Transport von Personen oder Gepäck,
  • Auslage von Informationsmaterial,
  • Routenempfehlungen für die Anreise auswärtiger Gäste,

Bei Einnahmen aus solch einer Untervermietung bis zu einer Höhe von 520 € im Steuerjahr kann aus Vereinfachungsgründen von einer Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden (R 21.2 Abs. 1 EStR). Dies ist jedoch kein Freibetrag. Werden höhere Einnahmen erzielt, ist der komplette Betrag steuerpflichtig.

Nicht immer einfach – Die Ermittlung der Werbungskosten

Zu den abzugsfähigen Werbungskosten gehören in jedem Fall die von Ihnen ebenfalls in vertraglich festgelegter Höhe gezahlten Mieten, einschließlich aller Nebenkosten. Ist die Größe der untervermieteten Fläche identisch mit der von Ihnen angemieteten Fläche, so sind den erzielten Mieteinnahmen sämtliche Mietausgaben gegenüberzustellen. Haben Sie nur einen Teil der angemieteten Wohnung untervermietet, so können die von Ihnen gezahlten Mieten und Mietnebenkosten nur in dem Umfang als Werbungskosten abgezogen werden, wie sie auf die vermieteten Flächen entfallen.

Problematisch wird es bei der Frage, wie die Kosten für die Leerstandszeiten zu berücksichtigen sind. Hier ist eine Zuordnung zum Vermietungsbereich oder zum privaten Bereich denkbar. Dies muss im Einzelfall entschieden werden und hängt von der Nutzung der Räume während der Leerstandszeiten ab.

Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs können die Kosten dem Vermietungsbereich zugeordnet werden (und damit als Werbungskosten angesetzt werden), wenn der vermietete Wohnraum

  • nach vorheriger und auf Dauer angelegter Vermietung leer steht und
  • feststeht, dass die Räume weiterhin für eine Vermietung bereitstehen.

Vermieter sollten Ihre Vermietungsabsicht durch geeignete Nachweise belegen, beispielsweise durch geschaltete Internetinserate.

Lassen Sie sich von einem Spezialisten wie Dr. Arconada beraten, damit zur Nachzahlung der hinterzogenen Steuern und deren Hinterziehungszinsen nicht noch eine saftige Strafe kommt. Rechtsanwalt Dr. Arconada bespricht gerne mit Ihnen die Möglichkeit einer strafbefreienden Selbstanzeige, also einer freiwilligen Selbstanzeige, bei der alle Nicht-Erklärungen nachgeholt werden und alle dazu gehörenden besonderen Voraussetzungen dafür. Rufen Sie uns an, wir unterstützen Sie!

Ihr direkter Kontakt zu Rechtsanwalt und Fachanwalt Dr. jur. Arconada, LL.M.

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