Das vermietete Haus soll später einmal den Kindern gehören. Die Mieteinnahmen werden aber noch gebraucht, etwa als Ergänzung zur Rente. Beides lässt sich miteinander verbinden: Eltern können eine Immobilie bereits zu Lebzeiten übertragen und sich den Nießbrauch vorbehalten.
Damit geht das Eigentum auf die nächste Generation über, während die Eltern die Immobilie im vereinbarten Umfang weiter nutzen und die Mieten vereinnahmen dürfen. Die rechtliche Grundlage dafür bildet § 1030 BGB.
Eine solche Übertragung kann auch bei der Schenkungsteuer Vorteile bringen. Ob sie zur Familie passt, hängt allerdings von mehr ab als vom Immobilienwert.
Wie der Nießbrauch die Schenkungsteuer beeinflusst
Wer ein Haus erhält, dessen Erträge weiterhin den Eltern zustehen, bekommt wirtschaftlich weniger als eine frei nutzbare Immobilie. Deshalb kann der Wert des vorbehaltenen Nießbrauchs die steuerpflichtige Bereicherung des Kindes mindern.
Für die Bewertung zählt nicht einfach die jährliche Kaltmiete. Zu berücksichtigen sind auch die Aufwendungen, die der Nießbraucher tragen muss. Dazu können beispielsweise Zinsen für bestehende Immobiliendarlehen gehören. Dies hat der Bundesfinanzhof ausdrücklich bestätigt. BFH, Urteil vom 28. Mai 2019, II R 4/16
Bei einem lebenslangen Nießbrauch wird der maßgebliche Jahreswert mit einem gesetzlich bestimmten Faktor vervielfältigt. Dieser berücksichtigt insbesondere Alter und Geschlecht des Berechtigten. Zudem ist der Jahreswert gesetzlich begrenzt. Eine überschlägige Berechnung allein anhand der Miete reicht deshalb für die Vertragsplanung nicht aus; vgl. § 14 BewG, § 16 BewG.
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel
Eine Mutter überträgt ihrer Tochter eine Immobilie mit einem angenommenen steuerlichen Wert von 650.000 Euro. Der abzugsfähige Wert des vorbehaltenen Nießbrauchs beträgt in diesem Beispiel 230.000 Euro. Damit verbleibt vor dem persönlichen Freibetrag eine Bereicherung von 420.000 Euro.
Bei unbeschränkter Steuerpflicht steht einem Kind gegenüber jedem Elternteil grundsätzlich ein Freibetrag von 400.000 Euro zu. Sind keine anzurechnenden früheren Schenkungen vorhanden, verbleiben im Beispiel 20.000 Euro als steuerpflichtiger Erwerb. Weitere Befreiungen und Besonderheiten sind in dieser vereinfachten Rechnung nicht berücksichtigt; vgl. § 16 ErbStG.
Frühere Zuwendungen desselben Elternteils innerhalb von zehn Jahren müssen mitgeprüft werden. Wer bereits Geld für den Hauskauf oder eine größere Vermögensanlage erhalten hat, kann den Freibetrag möglicherweise nicht mehr vollständig nutzen; vgl. § 14 ErbStG.
Die Kostenverteilung gehört in den Vertrag
Spätestens bei einer neuen Heizungsanlage wird aus der abstrakten Nachfolgeplanung eine ganz praktische Frage: Wer bezahlt die Rechnung?
Vor der Übertragung sollte feststehen, wer laufende Kosten, größere Reparaturen und Darlehenslasten übernimmt. Ebenso gehört besprochen, was bei einem späteren Verkauf oder beim Tod des Kindes geschehen soll. Rückforderungsrechte können für bestimmte Situationen sinnvoll sein. Der Nießbrauch allein regelt diese Fragen nicht vollständig.
Zehn Jahre bedeuten im Erbrecht etwas anderes
Ein häufiger Irrtum betrifft Pflichtteilsansprüche. Die steuerliche Zehnjahresregel darf nicht mit der Frist für die Pflichtteilsergänzung verwechselt werden.
Behält sich der Schenker einen uneingeschränkten Nießbrauch vor, beginnt die Zehnjahresfrist für die Pflichtteilsergänzung grundsätzlich nicht zu laufen. Auch eine lange zurückliegende Übertragung kann deshalb im Erbfall noch Bedeutung haben. Entscheidend ist, welche Nutzung sich der Schenker tatsächlich vorbehalten hat.
Wer eine Immobilie übertragen möchte, sollte deshalb zunächst die eigene Versorgung und die familiären Ziele klären. Anschließend lässt sich berechnen, welche Gestaltung steuerlich sinnvoll ist. Die Kanzlei Dr. jur. Arconada, LL.M., in Hannover unterstützt Sie bei den steuerrechtlichen Fragen Ihrer Vermögensnachfolge.