Untervermietung von gemieteten Räumen

In Zeiten des Internets wird es immer einfacher, private Zimmer Ihrer Wohnung an Touristen oder Geschäftsreisende vorübergehend zu vermieten. Es kommt dann zu einer sogenannten Untervermietung. Zahlreiche Internetportale wie zum Beispiel Airbnb helfen hier bei der Vermittlung. Doch um die korrekte Versteuerung der hierdurch erzielten Einnahmen muss sich jeder selbst drum kümmern.

Vermietung oder Gewerbe – Eine Frage der Einkunftsart

Wenn Sie Zimmer Ihrer selbstgenutzten Wohnung vermieten, erzielen Sie hierdurch i. d. R. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG (BFH IX R 11/07).

Gewerbliche Einkünfte würden nur dann vorliegen, wenn die Vermietung einen Umfang annimmt, der mit dem Betrieb eines Hotels vergleichbar ist, oder wenn neben der Vermietung gewichtige und unübliche Sonderleistungen von Ihnen erbracht werden.

Zu den üblichen Sonderleistungen zählen nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH X B 42/10):

  • die Überlassung von Bettwäsche und Handtücher, Nutzung von Telefonanschluss oder Kabelfernsehen,
  • Transport von Personen oder Gepäck,
  • Auslage von Informationsmaterial, Routenempfehlungen für die Anreise auswärtiger Gäste,
  • Endreinigung.

Bei Einnahmen aus solch einer Untervermietung bis zu einer Höhe von 520 € im Steuerjahr kann aus Vereinfachungsgründen von einer Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden (R 21.2 Abs. 1 EStR). Dies ist jedoch kein Freibetrag. Werden höhere Einnahmen erzielt, ist der komplette Betrag steuerpflichtig.

Werbungskosten in Zusammenhang mit der Vermietung

Zu den abzugsfähigen Werbungskosten gehören in jedem Fall die von Ihnen ebenfalls in vertraglich festgelegter Höhe gezahlten Mieten, einschließlich aller Nebenkosten. Ist die Größe der untervermieteten Fläche identisch mit der von Ihnen angemieteten Fläche, so sind den erzielten Mieteinnahmen sämtliche Mietausgaben gegenüberzustellen. Haben Sie nur einen Teil der angemieteten Wohnung untervermietet, so können die von Ihnen gezahlten Mieten und Mietnebenkosten nur in dem Umfang als Werbungskosten abgezogen werden, wie sie auf die vermieteten Flächen entfallen.

Problematisch wird es bei der Frage, wie die Kosten für die Leerstandszeiten zu berücksichtigen sind. Hier ist eine Zuordnung zum Vermietungsbereich oder zum privaten Bereich denkbar. Dies muss im Einzelfall entschieden werden und hängt von der Nutzung der Räume während der Leerstandszeiten ab.

Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs können die Kosten dem Vermietungsbereich zugeordnet werden (und damit als Werbungskosten angesetzt werden), wenn der vermietete Wohnraum

nach vorheriger und auf Dauer angelegter Vermietung leer steht und
feststeht, dass die Räume weiterhin für eine Vermietung bereitstehen.
Vermieter sollten Ihre Vermietungsabsicht durch geeignete Nachweise belegen, beispielsweise durch geschaltete Internetinserate.

Steuerberatungskosten, die auf diese Untervermietung entfallen

Ihre Aufwendungen für die Erstellung der Steuererklärungen, die Sie im Steuerjahr gezahlt haben, können nunmehr nur noch als Werbungskosten oder als Betriebsausgaben bei den zugehörigen Einkunftsarten (vorausgesetzt die Kosten lassen sich explizit oder anteilig auf die Einkünfte verteilen) abgezogen werden. Ein Abzug als Sonderausgaben kommt für Aufwendungen, die nach dem 31.12.2005 gezahlt wurden, nicht mehr in Betracht. Somit hat der Gesetzgeber die Abzugsfähigkeit sämtlicher Steuerberatungskosten, die auf den privaten Bereich entfallen und sich nicht einer der sieben Einkunftsarten zuordnen lassen, abgeschafft. Umso wichtiger ist es für Sie, dass Sie sämtliche Steuerberatungskosten den Einkunftsarten zuordnen, zu denen Sie gehören.

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Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht Dr. jur. D. Arconada, LL.M. ist als Experte auf dem Gebiet des Steuerrechts und Wirtschaftsrechts anerkannt. Als Fachanwalt und Strafverteidiger betreut er Wirtschaftsstrafsachen im gesamten Bundesgebiet. Neben einem Steuerbüro in Barsinghausen unterhält er seine Rechtsanwaltskanzlei Arconada • Valbuena als Fachkanzlei für Steuerrecht und Steuerstrafrecht in der Landeshauptstadt Hannover. Er betreut unternehmerische sowie private Mandate - bundesweit!