Die Vermietung von privaten Wohnräumen über Plattformen wie Airbnb, Wimdu oder 9flats hat in den letzten Jahren einen starken Aufschwung erlebt. Was früher vor allem für Monteurzimmer oder Messewohnungen genutzt wurde, ist dank der digitalen Plattformen heute eine weitverbreitete Praxis, um zusätzliches Einkommen zu generieren. Doch bevor Sie Ihre Wohnung kurzfristig vermieten, sollten Sie sich über die rechtlichen und steuerlichen Pflichten im Klaren sein. In diesem Beitrag erfahren Sie, was bei der Kurzzeitvermietung in Niedersachsen zu beachten ist.
1. Rechtliche Rahmenbedingungen der Kurzzeitvermietung
Vermietung von Eigentum:
Als Eigentümer einer Immobilie haben Sie grundsätzlich das Recht, diese zu vermieten, wie Sie es wünschen. Dies gilt auch für kurzfristige Vermietungen über Plattformen. Allerdings können in vielen Städten und Gemeinden besondere Regelungen zur Kurzzeitvermietung existieren. In einigen Eigentümergemeinschaften kann sogar ein Verbot der Kurzzeitvermietung beschlossen worden sein. Prüfen Sie daher unbedingt die örtlichen Vorgaben und die Regelungen Ihrer Eigentümergemeinschaft, bevor Sie Ihre Wohnung vermieten.
Untervermietung von Mietwohnungen:
Mieten Sie Ihre Wohnung selbst, benötigen Sie für eine kurzfristige Untervermietung die ausdrückliche Erlaubnis Ihres Vermieters. Eine generelle Zustimmung zur Untervermietung reicht in den meisten Fällen nicht aus, da diese häufig nur für längerfristige Untermieter gedacht ist. Vermieten Sie ohne Einwilligung, riskieren Sie rechtliche Schritte wie eine Abmahnung oder im schlimmsten Fall die Kündigung des Mietverhältnisses.
Lokale Regelungen beachten:
In einigen deutschen Städten gibt es Vorschriften, die die Kurzzeitvermietung stark reglementieren. Städte wie Berlin oder Hamburg haben etwa Zweckentfremdungsverbote eingeführt, die es untersagen, Wohnraum ohne Genehmigung als Ferienwohnung zu vermieten. Informieren Sie sich daher über die entsprechenden Vorschriften in Ihrer Region.
2. Steuerliche Pflichten bei der Kurzzeitvermietung
Die Einkünfte aus der Kurzzeitvermietung gelten in der Regel als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Plattformen wie Airbnb weisen in ihren Nutzungsbedingungen ausdrücklich darauf hin, dass die steuerlichen Pflichten beim Vermieter liegen.
Plattformen-Steuertransparenzgesetz:
Seit dem 1. Januar 2023 sind Vermittlungsplattformen verpflichtet, dem Finanzamt Informationen über Nutzer mitzuteilen, die im Jahr mehr als 2.000 € einnehmen oder mehr als 30 Transaktionen durchführen. Überschreiten Sie eine dieser Grenzen, werden Ihre Daten automatisch an die Steuerbehörden übermittelt.
Freigrenze von 520 €:
Für kleine Vermietungen gibt es eine steuerliche Freigrenze: Bleiben die Einnahmen aus der Vermietung unter 520 € im Jahr, können diese steuerfrei bleiben. Beachten Sie dabei, dass es ausschließlich um die Bruttoeinnahmen geht – die Kosten, die Sie für die Vermietung haben, spielen bei der Prüfung der Freigrenze keine Rolle.
Werbungskosten absetzen:
Kosten, die direkt mit der Vermietung zusammenhängen, können Sie als Werbungskosten geltend machen. Dazu zählen etwa Gebühren der Vermittlungsplattform oder Kosten für die Ausstattung des vermieteten Zimmers. Diese Ausgaben reduzieren Ihre steuerpflichtigen Einkünfte und senken somit Ihre Steuerlast.
3. Umsatzsteuer und Gewerblichkeit
Die kurzfristige Vermietung von Wohnraum unterliegt grundsätzlich der Umsatzsteuer, sofern Sie die Kleinunternehmerregelung nicht in Anspruch nehmen können. Diese gilt für Vermieter, die im Vorjahr nicht mehr als 22.000 € Umsatz erzielt haben und im laufenden Jahr voraussichtlich die Grenze von 50.000 € nicht überschreiten. Überschreiten Ihre Einnahmen diese Grenzen, müssen Sie die Vermietungsumsätze mit 7 % versteuern. Bei Zusatzleistungen wie Frühstück oder Reinigungsservice gelten sogar 19 % Umsatzsteuer.
Vorsicht bei Zusatzleistungen:
Bieten Sie neben der reinen Vermietung zusätzliche Dienstleistungen an, wie zum Beispiel einen Shuttle- oder Zimmerservice, kann dies dazu führen, dass das Finanzamt Ihre Tätigkeit als gewerblich einstuft. In diesem Fall unterliegen Ihre Einnahmen möglicherweise der Gewerbesteuer, sofern der jährliche Freibetrag von 24.500 € überschritten wird.
4. Besondere steuerliche Aspekte bei der Vermietung
Die City Tax (auch Bettensteuer genannt), die in einigen Städten wie Berlin oder Köln erhoben wird, betrifft ebenfalls die Kurzzeitvermietung. Diese Steuer wird auf die Übernachtungskosten aufgeschlagen und ist vom Vermieter an die jeweilige Stadt abzuführen. Informieren Sie sich, ob Ihre Stadt diese Abgabe erhebt und wie Sie diese korrekt abführen.
Steuerliche Folgen beim Immobilienverkauf:
Wenn Sie eine Immobilie, die Sie auch kurzfristig vermietet haben, verkaufen möchten, beachten Sie, dass für den Zeitraum der Vermietung die Spekulationsfrist von zehn Jahren gilt. Ein steuerfreier Verkauf ist nur möglich, wenn die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Fazit
Die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb bietet eine attraktive Möglichkeit, zusätzliches Einkommen zu generieren. Allerdings sollten Sie sich über die rechtlichen und steuerlichen Verpflichtungen im Klaren sein. Halten Sie sich an die örtlichen Vorgaben und melden Sie Ihre Einkünfte korrekt beim Finanzamt. Sollten Sie unsicher sein, wie Sie Ihre Einnahmen deklarieren oder welche Steuern anfallen, stehe ich Ihnen als Steuerberater in Niedersachsen gerne zur Seite. Gemeinsam können wir sicherstellen, dass Sie Ihre steuerlichen Pflichten erfüllen und gleichzeitig steuerliche Vorteile nutzen.