Kaufpreisaufteilung bei Immobilienerwerb und Wahl der Wertermittlungsmethode

Die Frage der Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäudesubstanz ist aufgrund ihrer Auswirkungen auf die Abschreibung oft strittig. Das Bundesfinanzministerium hat dazu eine Arbeitshilfe entwickelt, die jedoch laut aktueller Rechtsprechung nicht zwingend anzuwenden ist.

Der Bundesfinanzhof (BFH) bestätigt vielmehr, dass grundsätzlich auf die im Kaufvertrag festgelegte Kaufpreisaufteilung abzustellen ist (IX R 26/19). Nur wenn im Einzelfall erhebliche Zweifel an der Vereinbarkeit mit den tatsächlichen Wertverhältnissen bestehen, muss die Aufteilung neu bestimmt werden.

Die überarbeitete Version der Arbeitshilfe aus Mai 2021 bietet die Möglichkeit, zwischen verschiedenen Bewertungsverfahren zu unterscheiden und einen Verkehrs-, Ertrags- oder Sachwert zu ermitteln. Jedoch berücksichtigt sie weiterhin nicht über die typisierte Betrachtung hinausgehende Faktoren. Daher ist auch diese Version im Zweifel nicht abschließend.

In diesem Kontext hat der BFH am 20.09.2022 in einem anhängigen Verfahren (IX R 12/21) entschieden, welches Wertermittlungsverfahren für die Kaufpreisaufteilung eines ausschließlich als Ferienwohnung genutzten Objekts heranzuziehen ist.

Die Streitfrage entstand, als eine GbR im Jahr 2013 eine Eigentumswohnung mit Tiefgaragenstellplatz in einer beliebten Ferienregion an der Ostsee erwarb, um diese dauerhaft ausschließlich an Feriengäste zu vermieten. Die GbR berücksichtigte den Gebäudewert für die Abschreibung mit 84 % in ihrer Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung. Das Finanzamt ermittelte den Gebäudeanteil mit der Arbeitshilfe des BMF auf 58 %.

Im Klageverfahren wurde ein Sachverständiger beauftragt, der im Ertragswertverfahren einen Gebäudewert von 81 % und im Sachwertverfahren von 69 % ermittelte. Das Finanzgericht wies die Klage ab, mit der Begründung, dass nach geltender BFH-Rechtsprechung bei Eigentumswohnungen im Privatvermögen grundsätzlich das Sachwertverfahren anzuwenden sei.

Der BFH verwies die Sache an das Finanzgericht zurück. Für Schätzungen des Werts des Grund-und-Bodens sowie des Gebäudeanteils könne man die ImmoWertV heranziehen. Nach dieser Verordnung stehen sich die drei Bewertungsverfahren gleichwertig gegenüber und sind unter Berücksichtigung der tatsächlichen Gegebenheiten zu wählen. Im Streitfall ist das Ertragswertverfahren sachgerecht, insbesondere bei vermieteten Ferienwohnungen.

Das Urteil betont, dass sich daraus kein typisierender Vorrang bestimmter Wertermittlungsverfahren ergibt, wie fälschlicherweise vom Finanzgericht angenommen. Der BFH betont erneut, dass die Arbeitshilfe keine Aufteilung nach den realen Verkehrswerten gewährleistet. Damit bleibt das Thema weiterhin streitanfällig.