Gute Nachrichten für private Immobilieneigentümer und Kapitalanleger: Der Bundesrat hat in seiner Sitzung vom 16. Oktober 2026 die geplante Abschaffung der zehnjährigen Spekulationsfrist für private Immobilienverkäufe abgelehnt. Damit bleibt es vorerst bei der bisherigen Rechtslage: Wer eine Immobilie im Privatvermögen nach Ablauf von mehr als zehn Jahren veräußert, kann den dabei erzielten Gewinn grundsätzlich vollständig einkommensteuerfrei vereinnahmen.

Die Entscheidung ist insbesondere für Eigentümer vermieteter Wohnungen, privater Mehrfamilienhäuser und langfristig orientierte Immobilieninvestoren von Bedeutung. Allerdings zeigt die jüngste Gesetzgebungsinitiative, dass die Besteuerung privater Immobilienveräußerungen weiterhin Gegenstand steuerpolitischer Diskussionen bleibt.

Was wollte der Gesetzgeber ändern?

Hintergrund der Entscheidung ist der Entwurf eines Einkommensteuerreformgesetzes 2027 (Bundesratsdrucksache 507/26). Im Rahmen der Beratungen hatte der Finanzausschuss des Bundesrates vorgeschlagen, die bisherige zehnjährige Veräußerungsfrist für Grundstücke und Immobilien vollständig abzuschaffen.

Die entsprechende Empfehlung findet sich in der Bundesratsdrucksache 507/1/26 vom 5. Oktober 2026.

Nach diesem Vorschlag sollten Gewinne aus der Veräußerung nicht selbst genutzter Immobilien künftig unabhängig davon der Einkommensteuer unterliegen, wie lange sich die Immobilie bereits im Privatvermögen befindet.

Damit wären beispielsweise auch Gewinne aus dem Verkauf einer seit 20 oder 30 Jahren vermieteten Eigentumswohnung steuerpflichtig geworden.

Die Besteuerung hätte sich grundsätzlich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz des Verkäufers gerichtet. Je nach Höhe der übrigen Einkünfte hätte dies eine erhebliche steuerliche Belastung auslösen können.

Besonders problematisch war die vorgesehene Übergangsregelung. Sie sollte nicht ausschließlich neu erworbene Immobilien erfassen, sondern auch bereits vorhandene Immobilien, sofern deren zehnjährige Spekulationsfrist zum maßgeblichen Stichtag noch nicht abgelaufen gewesen wäre.

Die Gesetzesänderung hätte damit unmittelbar in bestehende Investitions- und Altersvorsorgeplanungen eingegriffen.

Entscheidung des Bundesrates vom 16. Oktober 2026

In seiner Sitzung am 16. Oktober 2026 hat der Bundesrat der entsprechenden Ausschussempfehlung keine Mehrheit gegeben.

Damit wurde die vorgeschlagene Abschaffung der zehnjährigen Spekulationsfrist nicht in die Stellungnahme des Bundesrates zum Einkommensteuerreformgesetz 2027 aufgenommen.

Bereits am 8. Oktober 2026 hatte der Deutsche Bundestag einen gesonderten Gesetzentwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen zur Abschaffung der Steuerfreiheit langfristiger Immobilienveräußerungen abgelehnt (BT-Drs. 21/6637).

Die zehnjährige Spekulationsfrist bleibt damit unverändert bestehen.

Rechtlich ist allerdings zwischen der Ablehnung einer Ausschussempfehlung und dem endgültigen Abschluss eines Gesetzgebungsverfahrens zu unterscheiden. Der Bundesrat hat keine dauerhafte Bestandsgarantie für die bisherige Regelung ausgesprochen. Eine spätere erneute Gesetzesinitiative bleibt möglich.

Welche steuerlichen Regelungen gelten weiterhin beim Immobilienverkauf?

Maßgebliche Rechtsgrundlage ist § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG).

Danach unterliegen Gewinne aus der Veräußerung privater Grundstücke und Immobilien grundsätzlich der Einkommensteuer, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.

Nach Ablauf dieser Frist ist der Veräußerungsgewinn bei einer Immobilie im Privatvermögen grundsätzlich steuerfrei.

Entscheidend für die Berechnung sind regelmäßig die Zeitpunkte des Abschlusses der notariellen Kaufverträge. Auf die Grundbucheintragung, die Kaufpreiszahlung oder den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten kommt es für die Fristberechnung grundsätzlich nicht an.

Eine weitere Ausnahme besteht für selbst genutzte Immobilien. Diese können auch innerhalb der zehnjährigen Frist steuerfrei veräußert werden, wenn sie entweder während des gesamten Zeitraums zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Bei der letztgenannten Alternative ist keine durchgehende Nutzung über volle 36 Monate erforderlich. Entscheidend ist vielmehr eine zusammenhängende Eigennutzung, die sich über die drei betreffenden Kalenderjahre erstreckt.

Welche finanziellen Auswirkungen hätte die Abschaffung gehabt?

Wie erheblich die steuerlichen Folgen einer Abschaffung der zehnjährigen Spekulationsfrist ausfallen könnten, verdeutlicht folgendes vereinfachtes Beispiel:

Ein privater Kapitalanleger erwirbt im Jahr 2014 eine Eigentumswohnung für 200.000 Euro und verkauft diese im Jahr 2026 für 350.000 Euro. Die Immobilie war während der gesamten Besitzzeit vermietet.

Das Beispiel zeigt, weshalb die zehnjährige Spekulationsfrist für den langfristigen privaten Vermögensaufbau von erheblicher Bedeutung ist.

Durch die Möglichkeit einer steuerfreien Veräußerung nach zehn Jahren unterscheidet sich die unmittelbare private Immobilienanlage insbesondere von der Immobilieninvestition über eine Kapitalgesellschaft. Bei einer vermögensverwaltenden GmbH sind Veräußerungsgewinne grundsätzlich auch nach längerer Haltedauer steuerpflichtig.

Warum ist die Entscheidung für private Vermieter und die Altersvorsorge bedeutsam?

Zahlreiche private Immobilieneigentümer erwerben Wohnungen und Häuser nicht mit dem Ziel kurzfristiger Spekulationsgewinne, sondern zur langfristigen Kapitalanlage oder zur Ergänzung der privaten Altersvorsorge.

Dabei bildet die steuerfreie Veräußerungsmöglichkeit nach Ablauf von zehn Jahren häufig einen wesentlichen Bestandteil der Investitionskalkulation.

Eine ersatzlose Abschaffung hätte insbesondere solche Eigentümer getroffen, die ihre Immobilien seit vielen Jahren vermieten und darauf vertrauen, dass sie diese zu einem späteren Zeitpunkt ohne Einkommensteuerbelastung veräußern können.

Hinzu kommt, dass Immobilienwertsteigerungen nicht ausschließlich auf tatsächliche wirtschaftliche Vermögenszuwächse zurückzuführen sind. Ein Teil der nominellen Wertsteigerung kann lediglich die allgemeine Geldentwertung ausgleichen.

Eine Besteuerung langfristiger Immobiliengewinne ohne angemessene Berücksichtigung der Inflation könnte deshalb dazu führen, dass auch solche Wertsteigerungen besteuert werden, denen kein entsprechender realer Kaufkraftzuwachs gegenübersteht.

Aus rechtlicher Sicht wäre insbesondere die Frage des Vertrauensschutzes zu berücksichtigen gewesen. Eine Änderung der Besteuerung bereits erworbener Immobilien hätte einer sorgfältigen Prüfung der verfassungsrechtlichen Anforderungen an rückwirkende beziehungsweise tatbestandlich rückanknüpfende Gesetzesänderungen bedurft.

Trotz zehnjähriger Haltedauer: Wann kann ein Immobilienverkauf steuerpflichtig sein?

Die Steuerfreiheit nach Ablauf der Spekulationsfrist gilt nicht uneingeschränkt.

Eine besonders bedeutsame Ausnahme bildet der gewerbliche Grundstückshandel. Werden Immobilien nicht mehr im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung, sondern im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit veräußert, können die erzielten Gewinne unabhängig von der zehnjährigen Frist der Einkommensteuer und gegebenenfalls der Gewerbesteuer unterliegen.

Ein wichtiges Indiz ist dabei die sogenannte Drei-Objekt-Grenze. Werden innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Erwerb, Errichtung beziehungsweise Modernisierung und Veräußerung mehr als drei Immobilienobjekte veräußert, kann dies auf einen gewerblichen Grundstückshandel hindeuten.

Die Drei-Objekt-Grenze ist allerdings keine starre gesetzliche Freigrenze. Entscheidend sind stets die tatsächlichen Umstände des Einzelfalls.

Auch die Veräußerung von Immobilien, die zum Betriebsvermögen gehören, unterliegt anderen steuerlichen Regeln.

Weitere Informationen hierzu finden Sie in unserem Beitrag zum gewerblichen Grundstückshandel und zur Drei-Objekt-Grenze.

Was sollten Immobilieneigentümer jetzt beachten?

Die Entscheidung des Bundesrates schafft zunächst Rechtssicherheit für die nach geltendem Recht zu beurteilenden privaten Immobilienveräußerungen.

Für Eigentümer, die einen Verkauf planen, besteht allein aufgrund der aktuellen politischen Diskussion kein Anlass, eine wirtschaftlich sinnvolle langfristige Immobilieninvestition überstürzt zu veräußern.

Vor einem Immobilienverkauf sollte gleichwohl geprüft werden, ob die zehnjährige Frist tatsächlich abgelaufen ist, ob eine steuerfreie Eigennutzung vorliegt und ob Anhaltspunkte für einen gewerblichen Grundstückshandel bestehen.

Bei umfangreicheren Immobilienbeständen empfiehlt sich zudem eine vorausschauende steuerliche Gestaltung. Dazu zählen insbesondere die langfristige Verkaufsplanung, die Wahl der geeigneten Eigentums- und Gesellschaftsstruktur sowie die steuerlichen Folgen von Schenkungen und Erbfällen.

Fazit: Ein wichtiges Signal für private Immobilieninvestoren

Die Ablehnung der Abschaffung der zehnjährigen Spekulationsfrist durch den Bundesrat am 16. Oktober 2026 ist aus Sicht langfristig orientierter privater Immobilieneigentümer zu begrüßen.

Die derzeitige Regelung ermöglicht es, Immobilien außerhalb eines Betriebsvermögens langfristig zu halten und die dabei entstandenen Wertsteigerungen nach Ablauf der gesetzlichen Frist grundsätzlich steuerfrei zu realisieren.

Sie schafft damit einen steuerlichen Anreiz für die private Vermögensbildung und für langfristige Investitionen in Wohnimmobilien.

Gleichwohl ist nicht auszuschließen, dass der Gesetzgeber zu einem späteren Zeitpunkt einen erneuten Anlauf zur Änderung des § 23 EStG unternimmt. Die Besteuerung privater Immobilienverkäufe sollte deshalb auch künftig bei der Investitions- und Nachfolgeplanung berücksichtigt werden.