Gemäß § 16 Abs. 2 GrEStG wird die Grunderwerbsteuer nicht festgesetzt oder die Steuerfestsetzung aufgehoben, wenn der Veräußerer innerhalb von zwei Jahren nach Entstehung der Steuer das Eigentum am veräußerten Grundstück zurückerwirbt. Aus dem Gesetz geht klar hervor, dass das dem Erwerbsvorgang zugrunde liegende Rechtsgeschäft nichtig sein muss, entweder durch Anfechtung von Anfang an oder durch Nichterfüllung der Vertragsbedingungen.
Der BFH hat in seinem Urteil vom 19.02.2020 (II R 4/18) Stellung bezogen, wann Vertragsbedingungen im Sinne des § 16 Abs. 2 GrEStG als nicht erfüllt gelten. So müsse zivilrechtlich ein gesetzlicher oder vertraglicher Rechtsanspruch auf Rückgängigmachung des Grundstücksgeschäfts gegeben sein, der einseitig und gegen den Willen des anderen Beteiligten erzwungen werden kann. Die Durchführung der Rückabwicklung allein reicht für eine Aufhebung der Grunderwerbsteuer nicht aus.
Im entschiedenen Fall ging es um eine tatsächliche Abweichung der im Vertrag vereinbarten Wohnfläche. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist die vereinbarte Wohnfläche ein Beschaffensmerkmal und daher kann eine Abweichung einen Mangel begründen, der einen solchen Rechtsanspruch auslöst. Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass das Geschäft dann rückgängig gemacht werden kann, wenn ein schwerer und unbehebbarer Mangel vorliegt. Dies steht den Regelungen des BGB (§§ 631 ff.) nicht entgegen.
In Anlehnung an das Mietvertragsrecht geht der BGH in seiner Rechtsprechung von einem schwerwiegenden Mangel aus, wenn die tatsächliche Wohnfläche zu mehr als 10 % zuungunsten des Käufers abweicht. Da hier die Differenz weniger als 10 % betrug, war zwar ein unbehebbarer, nicht aber ein schwerwiegender Mangel gegeben. Voraussetzung für einen Rechtsanspruch im Sinne des § 16 Abs. 2 GrEStG ist nach Auffassung des BFH jedoch, dass alle Tatbestände erfüllt sein müssen. Somit wurde die Klage der Steuerpflichtigen abgewiesen.