Beim Erwerb eines Grundstücks fällt in Deutschland in der Regel Grunderwerbsteuer an. Diese beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Doch es gibt zahlreiche Ausnahmen, bei denen keine Grunderwerbsteuer erhoben wird. Diese steuerlichen Privilegierungen sind im § 3 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) geregelt und betreffen insbesondere innerfamiliäre Übertragungen, Nachlassregelungen sowie geringwertige Erwerbe.
1. Bagatellerwerbe unter 2.500 Euro (§ 3 Nr. 1 GrEStG)
Keine Steuer fällt an, wenn der maßgebliche Wert des Grundstücks den Betrag von 2.500 Euro nicht übersteigt.
▶️ Beispiel: Eine Gemeinde verkauft ein winziges Flurstück (z. B. ein Wegerecht oder einen Grünstreifen) für 2.000 Euro. Da der Kaufpreis unterhalb der 2.500-Euro-Grenze liegt, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
2. Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung (§ 3 Nr. 2 GrEStG)
Steuerfrei ist der Erwerb eines Grundstücks durch Erbschaft oder im Rahmen einer Schenkung unter Lebenden, soweit diese unter das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz fällt.
▶️ Beispiel Erbschaft: Ein Sohn erbt das Haus seines Vaters. Es fällt keine Grunderwerbsteuer, sondern Erbschaftsteuer an (ggf. steuerfrei durch Freibeträge).
▶️ Beispiel Schenkung: Eine Mutter überträgt ihrer Tochter ein Grundstück zu Lebzeiten. Auch hier ist der Vorgang grunderwerbsteuerfrei, da die Schenkungsteuer einschlägig ist.
⚠️ Achtung bei Schenkungen mit Auflagen: Wird eine Schenkung mit einer finanziellen Auflage verbunden (z. B. lebenslanges Wohnrecht oder Pflegeverpflichtung), kann der Wert dieser Auflage grunderwerbsteuerpflichtig sein, sofern er bei der Schenkungsteuer abziehbar ist.
3. Grundstücksübertragungen im Rahmen der Nachlassteilung (§ 3 Nr. 3 GrEStG)
Der Erwerb eines Grundstücks zur Teilung des Nachlasses unter Miterben ist ebenfalls steuerfrei.
▶️ Beispiel: Drei Geschwister erben ein Grundstück. Einer der Geschwister übernimmt das Grundstück vollständig und zahlt die anderen aus – dieser Vorgang bleibt grunderwerbsteuerfrei, da er zur Nachlassteilung dient.
Auch Ehegatten und Lebenspartner des Verstorbenen können in diesen Fällen privilegiert sein, etwa bei Zugewinnausgleich oder Vermögensausgleich in einer gütergemeinschaftlichen Ehe.
4. Erwerb innerhalb der Ehe oder Lebenspartnerschaft (§ 3 Nr. 4–5a GrEStG)
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner können sich Grundstücke steuerfrei übertragen – sowohl während der Ehe/Partnerschaft als auch im Zuge der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung oder Aufhebung.
▶️ Beispiel während der Ehe: Ein Ehemann überträgt seiner Frau zur Vermögensregelung ein hälftiges Miteigentum an einem Grundstück – grunderwerbsteuerfrei.
▶️ Beispiel nach Scheidung: Nach der Scheidung übernimmt ein Ehepartner das Haus im Rahmen der Auseinandersetzung – ebenfalls steuerfrei.
5. Grundstücksübertragungen innerhalb der Familie (§ 3 Nr. 6 GrEStG)
Steuerfrei sind auch Übertragungen von Grundstücken an Verwandte in gerader Linie, also:
- Eltern → Kinder
- Großeltern → Enkel
- Kinder → Eltern (z. B. im Rahmen einer Rückübertragung)
Auch Stiefkinder sowie deren Ehegatten oder Lebenspartner sind von der Steuerpflicht befreit.
▶️ Beispiel: Ein Vater schenkt seiner Tochter ein Baugrundstück. Die Übertragung ist grunderwerbsteuerfrei, da es sich um eine Übertragung in gerader Linie handelt.
6. Übertragungen in der fortgesetzten Gütergemeinschaft (§ 3 Nr. 7 GrEStG)
Bei bestehenden oder fortgesetzten Gütergemeinschaften (z. B. nach dem Tod eines Ehegatten) kann die Übertragung eines Grundstücks zur Aufteilung des Gesamtguts ebenfalls steuerfrei erfolgen.
▶️ Beispiel: Nach dem Tod des Ehegatten bleibt das Gesamtgut erhalten und wird auf die Kinder und den überlebenden Ehegatten aufgeteilt – der Vorgang ist grunderwerbsteuerfrei.
7. Rückübertragung im Treuhandverhältnis (§ 3 Nr. 8 GrEStG)
Wird ein Grundstück nach Auflösung eines Treuhandverhältnisses an den ursprünglichen Eigentümer (Treugeber) zurückübertragen, fällt keine Grunderwerbsteuer an – vorausgesetzt, beim ursprünglichen Erwerb durch den Treuhänder wurde die Steuer bereits gezahlt.
▶️ Beispiel: Ein Treuhänder erwirbt ein Grundstück für einen Mandanten. Nach Beendigung des Treuhandvertrags wird das Grundstück zurückübertragen – steuerfrei, sofern beim ersten Erwerb Grunderwerbsteuer gezahlt wurde.
Fazit: Wer genau prüft, kann Grunderwerbsteuer sparen
Die Grunderwerbsteuer stellt oft einen erheblichen Kostenfaktor beim Immobilienerwerb dar. Die zahlreichen gesetzlichen Ausnahmen bieten jedoch Gestaltungsspielraum – insbesondere im familiären Bereich oder bei Erb- und Schenkungsfällen.
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