Die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb, Wimdu oder 9flats erfreut sich wachsender Beliebtheit. Doch hinter dem vermeintlich einfachen Geschäftsmodell verbergen sich steuerliche und rechtliche Herausforderungen. In diesem Beitrag beleuchten wir die wichtigsten Aspekte und geben praktische Tipps für Vermieter.
Kurzzeitvermietung: Was Sie rechtlich beachten müssen
Die Kurzzeitvermietung bedeutet, dass Wohnraum für eine begrenzte Zeit gegen Entgelt überlassen wird. Doch hierbei greifen andere rechtliche Regelungen als bei klassischen Mietverhältnissen:
- Eigentümer können grundsätzlich frei über ihre Immobilien verfügen. Allerdings gibt es in vielen Städten Einschränkungen durch lokale Vorschriften. Ein prominentes Beispiel ist das Berliner Zweckentfremdungsverbot, das eine Registrierungspflicht für Kurzzeitvermieter vorsieht. Verstöße gegen solche Regelungen können mit empfindlichen Bußgeldern geahndet werden.
- Mieter, die ihre Wohnung untervermieten wollen, benötigen zwingend die Zustimmung des Vermieters. Eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung deckt in der Regel nur langfristige Vermietungen ab. Fehlt die Zustimmung, drohen rechtliche Konsequenzen, bis hin zur Kündigung des Mietverhältnisses.
- Uneinheitliche Regelungen erschweren die Planung: Während manche Städte klare Vorschriften für Kurzzeitvermietungen erlassen haben, gibt es in anderen Regionen keine spezifischen Bestimmungen. Vermieter sollten sich daher immer vorab über die lokalen Vorgaben informieren.
Plattformen-Steuertransparenzgesetz: Was das für Sie bedeutet
Das Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG) hat seit dem 1. Januar 2023 die Spielregeln für Anbieter wie Airbnb geändert. Plattformbetreiber sind nun verpflichtet, Vermieterdaten an das Finanzamt zu melden, wenn bestimmte Schwellenwerte überschritten werden:
- Grenzwerte: Entweder Einnahmen von mehr als 2.000 € pro Jahr oder mehr als 30 Vermietungstransaktionen.
- Welche Daten werden übermittelt? Neben Namen, Anschrift und Geburtsdatum des Vermieters meldet die Plattform auch die Anzahl der Transaktionen, die Gesamteinnahmen sowie einbehaltene Gebühren und Provisionen.
Für Vermieter bedeutet das: Die Zeiten, in denen kleinere Vermietungseinkünfte unentdeckt blieben, sind vorbei. Es wird empfohlen, alle Einnahmen korrekt zu deklarieren, um rechtliche Probleme zu vermeiden.
Steuern bei der Kurzzeitvermietung: Wichtige Fragen beantwortet
Müssen Sie eine Steuererklärung abgeben?
Ja, auch bei gelegentlicher oder kleiner Vermietung entstehen steuerpflichtige Einkünfte, die in der Anlage V der Einkommensteuererklärung angegeben werden müssen. Eine Nichtangabe kann als Steuerhinterziehung gewertet werden. Das Finanzamt kann durch Datenabgleiche über Plattformen wie Airbnb auf Unregelmäßigkeiten aufmerksam werden und bei Bedarf Nachfragen stellen oder gar ein Steuerstrafverfahren einleiten.
Freigrenze von 520 €
Eine gute Nachricht: Liegen Ihre Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung unter 520 € im Jahr, bleiben diese steuerfrei. Diese Freigrenze gilt jedoch nur für die Bruttoeinnahmen, ohne Abzug der Werbungskosten. Überschreiten Ihre Einnahmen die Grenze auch nur geringfügig, wird der gesamte Betrag steuerpflichtig.
Werbungskosten absetzen
Werbungskosten sind ein zentraler Punkt zur Steueroptimierung. Absetzbar sind unter anderem:
- Gebühren der Plattformen (z. B. Airbnb-Servicegebühren)
- Kosten für die Ausstattung der Mieträume (Möbel, Haushaltsgeräte)
- Renovierungskosten, sofern sie nachweislich durch die Vermietung bedingt sind
- Fahrtkosten zu vermieteten Objekten
Wichtig ist, dass diese Kosten eindeutig der Vermietung zugeordnet werden können. Besonders bei gemeinsam genutzten Räumen wie Küche oder Bad ist eine exakte zeitliche und räumliche Abgrenzung erforderlich.
Liebhaberei und Verluste
Das Finanzamt erkennt Verluste aus Vermietungen nur an, wenn eine klare Gewinnerzielungsabsicht besteht. Wird der Wohnraum beispielsweise nur gelegentlich vermietet und die Einnahmen decken die Kosten nicht, könnten diese als Liebhaberei eingestuft werden. In diesem Fall dürfen keine Verluste steuerlich geltend gemacht werden. Eine langfristige Überschussprognose kann helfen, die Gewinnerzielungsabsicht nachzuweisen.
Gewerbliche Einkünfte: Wann Sie aufpassen müssen
In der Regel gelten Einkünfte aus Kurzzeitvermietung als private Vermietung und Verpachtung. Doch es gibt Ausnahmen, insbesondere wenn Sie Zusatzleistungen wie Shuttleservice, Frühstück oder Zimmerservice anbieten. Solche Leistungen könnten vom Finanzamt als gewerbliche Tätigkeit eingestuft werden. Damit verbunden sind:
- Gewerbesteuerpflicht ab einem Freibetrag von 24.500 € jährlich
- Weitere steuerliche und rechtliche Verpflichtungen
Um dies zu vermeiden, sollten Vermieter die Grenze zwischen Vermietung und gewerblichen Dienstleistungen klar ziehen.
Besonderheiten bei der Umsatzsteuer
Während die langfristige Vermietung von Wohnraum umsatzsteuerfrei ist, gilt das für Kurzzeitvermietungen nicht. Diese sind grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Allerdings können Sie die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen, wenn:
- Ihr Umsatz im Vorjahr unter 22.000 € lag (ab 2025: 25.000 €)
- Ihr voraussichtlicher Umsatz im laufenden Jahr 50.000 € (ab 2025: 100.000 €) nicht überschreitet
Sofern die Kleinunternehmerregelung nicht greift, gelten folgende Umsatzsteuersätze:
- 7 % für die Vermietung selbst
- 19 % für Zusatzleistungen wie Verpflegung oder Reinigung
Es kann in manchen Fällen sogar vorteilhaft sein, freiwillig zur Umsatzsteuer zu optieren, um Vorsteuer geltend zu machen. Eine individuelle Steuerberatung lohnt sich hier.
Tipp: Verkauf der Immobilie
Ein Verkauf von Immobilien, die innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb vermietet wurden, kann teilweise steuerpflichtige Veräußerungsgewinne nach sich ziehen. Die Steuerpflicht erstreckt sich auf den anteiligen Gewinn aus den vermieteten Räumen. Eine genaue Aufteilung nach Nutzungsdauer und Wohnfläche ist hier entscheidend.
City Tax: Die „Bettensteuer“ im Blick
Die City Tax, auch bekannt als Bettensteuer oder Übernachtungssteuer, wird in vielen Städten Deutschlands erhoben. Sie beträgt beispielsweise in Berlin 5 % des Übernachtungspreises.
- Wer zahlt die Steuer? In der Regel wird die Steuer auf die Gäste umgelegt, doch der Vermieter ist verpflichtet, sie ordnungsgemäß an die Gemeinde abzuführen.
- Ausnahmen: Beruflich bedingte Übernachtungen sind von der City Tax befreit, sofern der Gast den beruflichen Anlass nachweist.
Informieren Sie sich über die Regelungen Ihrer Stadt, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Fazit: Kurzzeitvermietungen bieten lukrative Chancen, erfordern jedoch steuerliche und rechtliche Sorgfalt. Eine professionelle Steuerberatung und ein fundiertes Wissen über die geltenden Vorschriften sind der Schlüssel zu einer erfolgreichen und rechtssicheren Vermietung.